행정구제(이의신청, 행정심판)/개발부담금

개발행위허가제도의 주요 사항

이효종 인권 행정사 2021. 12. 6. 06:00

 

1. 개발행위허가제도란?

 

  토지이용과 관련된 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우에는 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하고 있는 것이 개발행위허가제도입니다.

 


 

2. 개발행위허가제도가 필요한 이유

 

 토지는 이웃토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 이용이 인접토지의 이용과 부조화가 발생할 수도 있고, 사적인 개발행위가 각종 계획과 상충할 수도 있기 때문에 개발을 시행하기 전에 이러한 사항들을 고려해야 합니다. 따라서 개발행위허가 절차를 통하여 이를 감안하도록 함으로써 토지의 효율적이용과 도시관리계획의 원활한 집행을 도모하는 것이 필요합니다. 즉, 개발행위허가제도는 계획의 적정성,기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정함으로써 계획에 의한 개발이 이루어지도록 하기 위한 제도인 것입니다.

 

 
  공공 시설이 아직 정비되지 않은 상태에서 좁은 도로를 따라 공장이나 부대시설의 난립 가능성이 있습니다. 이로 인해 산발적인 건립으로 토지가 비효율적으로 이용되거나, 반대로 지나치게 밀집되어 교통안전과 방재 등이 불안해질 가능성이 높습니다. 또한 열악한 노동환경이 생산성 향상을 저해할 수 있습니다.
 
 
계획적 개발의 유도

공공 시설이 아직 정비되지 않은 상태에서 좁은 도로를 따라 공장이나 부대시설의 난립 가능성이 있습니다. 이로 인해 산발적인 건립으로 토지가 비효율적으로 이용되거나, 반대로 지나치게 밀집되어 교통안전과 방재 등이 불안해질 가능성이 높습니다. 또한 열악한 노동환경이 생산성 향상을 저해할 수 있습니다.

 


 

3. 개발행위 종류

 

법률에서 규정하고 있는 개발행위는 아래와 같은 5가지 유형이 있습니다.

 

1) 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

2) 토지의 형질 변경(단,경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)

3) 토석의 채취(단, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제외)

4) 토지 분할

5) 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위(단, 이를 제외한 지역에서는 물건을 1개월 이상 쌓아놓아도 허가를 거치지 않음)


6)이중에서 일반적으로 중, 대규모 개발의 경우에는 지구단위계획이나 도시계획시설사업등 별도의 행정 절차를 거쳐 개발이 가능합니다.


 

4. 토지형질변경

 

절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(단, 경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)

 

1) 절토 : 평지 평면을 만들기 위하여 흙을 깎아내는 일

2) 성토 : 종전의 지반위에 다시 흙을 돋구어 쌓는 것

3) 매립 : 연안의 옅은 수역에 토사를 운반하여 지반을 높이고 새로운 육지를 만드는 것

4) 정지 : 흙을 이동시켜 수평 또는 균형경사의 지표면을 조성하는 것

5) 포장 : 길바닥에 아스팔트, 돌, 콘크리트 등을 깔아 단단하게 다져 꾸미는 일

 


 

6. 토지 분할

 

1) 토지분할의 경우 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가, 인가 등을 받지 않은 토지 분할

2) 용도지역별 분할제한면적은 주거지역 60제곱미터, 상업지역 150제곱미터, 공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터, 기타지역 60㎡미만으로의 토지 분할

3) 관계법령에 의한 허가, 인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지 분할

 


 

7. 개발행위 허가 범위

 

개발행위는 모두 허가를 받나요?

아닙니다.

 

다음과 같은 시간을 다투는 사안이거나 공공의 이익을 위해 불가피한 경우, 행위의 정도가 경미하여 주변 지역 등에 미치는 영향이 적을 때에는 허가대상에서 제외하고 있습니다. 도시계획사업에 의한 개발행위, 재해, 복구, 재난수습을 위한 응급조치, 건축법에 의한 신고대상 건축물의 개축, 증축, 재축과 이에 필요한 범위 안에서의 토지형질변경(단, 도시계획시설사업이 시행되지 않고있는 도시계획시설의 부지인 경우에 한함), 그 밖에 아래와 같은 경미한 행위(국토 계획법 제 53조)

 

개발행위허가 대상에서 제외되는 경미한 행위 정보를 나타낸 테이블 입니다.
개발행위허가 대상에서 제외되는 경미한 행위건축물의 건축 또는 공작물의 설치 중토지의 형질변경 중토석의 채취 중토지의 분할 중물건적치중

 

  • 건축법 11조 제1항에 따른 건축허가 등 건축신고에 해당 하지 않는 건축물의 건축
  • 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게 50톤 이하, 부피 50세제곱미터 이하, 수평투영면적 25제곱미터 이하의 공작물의 설치
  • 도시지역, 자연환경보전지역, 지구단위계획구역 이외 지역에 무게 150톤 이하. 부피 150세제곱미터 이하, 수평투영면적 75제곱미터 이하인 공작물의 설치
  • 녹지지역, 관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스의 설치(단, 비닐하우스안에 설치하는 육상어류양식장을 제외한다)
  • 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 질토. 성토, 정지 등(단, 포장을 제외하며, 주거지역, 상업지역 및 공업지역외의 자역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함
  • 도시지역, 자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 질토, 성토, 정지, 포장 등
  • 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(단, 질토 및 성토는 제외)
  • 국가 또는 지방자치단체가 공익상 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경
  • 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취
  • 도시지역, 자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250제곱미터 이하인 토지에서의 부피 500세제곱미터 이하의 토석채취
  • 사도법에 의한 사도 개설허가를 받은 토지의 분할
  • 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
  • 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각, 교환 또는 양여하기 위한 분할
  • 토지의 일부가 도시계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할
  • 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제 57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할
  • 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
  • 관리지역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

 

8. 토지개발허가 유의사항

 

  토지개발허가를 하기 위해서는 접수철자로는 접수절차로는 먼저 신청인이 신청서를 작성하여 개발행위허가 신청을 하게 됩니다. 이때 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경등에 관한 계획서와 토지의 소유권, 사용권등 신청인의 개발행위를 증명하는 서류가 필요합니다. 허가를 해준다며 시장이나 시의원을 안다고 돈을 요구하는 경우는 경우는 사기에 가깝기 때문에 매우 유의해야합니다. 재판은 변호사에게 허가는 행정사에게 의뢰하시면 됩니다.

 

개발행위허가는 전문행정사에게 의뢰하시는 것이 매우 좋습니다.

 

서울시립대학교 법학 박사 과정

전문행정사 이효종 010 2284 9395