관광농원사업의 승인신청 및 유의사항

안녕하세요.

관광농원사업 전문 이효종 행정사입니다.

관광농원사업의 승인신청 및 유의사항을 정리하였습니다.

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1. 관광농원사업이란?

관광농원사업: 농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용하여 지역특산물 판매시설, 영농 체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식 또는 용역을 제공하거나 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업을 말합니다.

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2. 관광농원의 사업내용

 

◦ 사업규모 : 100,000㎡미만 ◦ 시설기준

* 근거규정 : 농어촌정비법 제81조제2항, 동법시행규칙제47조 및「별표 3」농어촌관광 휴양사업의 규모 및 시설기준- 기본시설(사업자가 반드시 설치하여야 하는 시설) ․영농체험시설: 식량작물․특용작물․약용작물․채소․과수․화훼․유실 수․버섯 등이 입식된 농장, 저수지․조류사육장․초지․축사․양어장․ 유리하우스(비닐하우스를 포함한다)․분재원 등 농수산물 생산을 위한 토 지와 시설(자연림․자연초지 또는 야생화 등의 자생지는 제외한다) 면적 이 2,000㎡이상이면서 관광농원 개발 승인면적의 20%이상일 것

- 자율시설: 지역특산물판매시설, 체육시설, 휴양시설, 음식물제공시설, 기타시설* 등으로 사업자가 자율적으로 설치여부 결정(숙박시설은 농어촌정비법 제2 조 16호 나목 관광농원의 정의에 따라 설치 가능) ※ 단, 사업운영에 필요한 시설로서 관광농원의 목적과 취지에 부합하는 규모 및 형태를 갖추어야 하고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 농지법, 산지관리법 등 개별법 규정에 따라 용도지역 내 개발행위가 가능한 시설이어야 함

* 주택은 주거를 목적으로 하는 시설이므로 기타 시설 등 관광농원 내 설치 가능한 시설범위에 해당하지 않으며, 관광농원 내에서의 농어촌민박사업은 불가함.

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3. 관광농원 자율시설의 한계

 

자율시설은 지역특산물판매시설, 체육시설, 휴양시설, 음식물제공시설, 기타시설이 가능합니다. 문제는 토의 계획 및 이용에 관한 법률, 농지법, 산지관리법 등 개별법 규정에 적합해야 합니다.

관광농원의 용도지역은 대부분 생산관리지역이나, 보전관리지역, 농림지역 등 비교적 토지 가격이 저렴한 곳에서 시작하는 경우가 대부분입니다. 계획관리지역일 경우에는 토지가격이 높기 때문에 회피합니다.

관광농원 사업신청시 손님들께서 국토계획법을 무시하고 일반음식점을 하겠다고 주장하시는 경우가 많으며, 농업진흥구역에서는 개발행위허가가 되지 않기 때문에 불가능합니다. 또한 관광농원사업은 개발행위허가 기준에 적합해야 하기 때문에 도로규정도 준수해야 합니다.

 

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4.개발행위허가 도로규정 준수

 

관광농원사업은 개발행위허가 사업이기 때문에 아래 도로규정을 준수해야 합니다.

(1) 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 부지는 도시·군계획도로 또는 시·군도, 농어촌도로에 접속하는 것을 원칙으로 하며, 위 도로에 접속되지 아니한 경우 (2) 및 (3)의 기준에 따라 진입도로를 개설해야 한다.

(2) (1)에 따라 개설(도로확장 포함)하고자 하는 진입도로의 폭은 개발규모(개설 또는 확장하는 도로면적은 제외한다)가 5천㎡ 미만은 4m 이상, 5천㎡ 이상 3만㎡ 미만은 6m 이상, 3만㎡이상은 8m 이상으로서 개발행위규모에 따른 교통량을 고려하여 적정 폭을 확보하여야 한다. 이 경우 진입도로의 폭은 실제 차량 통행에 이용될 수 있는 부분으로 산정한다.

(3) 진입도로의 길이를 산정할 경우 단지(주택단지, 공장단지 등) 내 도로는 제외하며, 변속차로 및 기존 도로의 확장된 부분은 포함한다.

(4) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 (2)의 도로확보기준을 적용하지 아니할 수 있다.

① 차량진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로 등에 접속하거나 차량통행이 가능한 도로를 개설하는 경우로서 농업·어업·임업용 시설(가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 제외하되, 「농업·농촌 및 식품산업 기본법」제3조에 의한 농업인 및 농업 경영체, 「수산업ㆍ어촌 발전 기본법」에 따른 어업인, 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 의한 임업인, 기타 관련 법령에 따른 농업인·임업인·어업인이 설치하는 부지면적 2천㎡ 이하의 농수산물 가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 포함), 부지면적 1천㎡ 미만으로서 제1종 근린생활시설 및 단독주택(「건축법 시행령」 별표1 제1호 가목에 의한 단독주택)의 건축인 경우

② 건축물 증축 등을 위해 기존 대지 면적을 10%이하로 확장하는 경우

③ 부지확장 없이 기존 대지에서 건축물 증축·개축·재축(신축 제외)하는 경우

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5.  관광농원 개발행위허가 제한 지역

 

관광농원사업은 개발행위허가 사업이기 때문에 어래 사항은 불가능합니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )

제63조(개발행위허가의 제한) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 지역으로서 도시ㆍ군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, 제3호부터 제5호까지에 해당하는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 3. 23., 2013. 7. 16., 2023. 5. 16.>

1. 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역

2. 개발행위로 인하여 주변의 환경ㆍ경관ㆍ미관 및 「국가유산기본법」 제3조에 따른 국가유산 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

3. 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획이 결정될 경우 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역

5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역

② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 제1항에 따라 개발행위허가를 제한하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 제한지역ㆍ제한사유ㆍ제한대상행위 및 제한기간을 미리 고시하여야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

③ 개발행위허가를 제한하기 위하여 제2항에 따라 개발행위허가 제한지역 등을 고시한 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 해당 지역에서 개발행위를 제한할 사유가 없어진 경우에는 그 제한기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 개발행위허가의 제한을 해제하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해제지역 및 해제시기를 고시하여야 한다. <신설 2013. 7. 16.>

④ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수가 개발행위허가를 제한하거나 개발행위허가 제한을 연장 또는 해제하는 경우 그 지역의 지형도면 고시, 지정의 효력, 주민 의견 청취 등에 관하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다. 

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6. 산지관리법 임업용산지의 혜택

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )

제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정할 수 있다. <개정 2011. 4. 14.>

③ 제1항과 제2항에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역과 용도지구의 지정목적에 적합하여야 한다.

④ 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등은 제1항과 제2항에 맞아야 한다.

제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정할 수 있다. <개정 2011. 4. 14.>

③ 제1항과 제2항에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역과 용도지구의 지정목적에 적합하여야 한다.

④ 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등은 제1항과 제2항에 맞아야 한다.

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2009. 4. 22., 2011. 8. 4., 2015. 8. 11., 2017. 4. 18., 2023. 3. 21., 2023. 8. 8., 2024. 2. 6.>

3. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다.

산지관리법

 제12조(보전산지에서의 행위제한) ① 임업용산지에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다. <개정 2012. 2. 22., 2013. 3. 23., 2016. 12. 2., 2021. 6. 15.>

5. 농림어업용 생산ㆍ이용ㆍ가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

( ⑤법 제12조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 말한다. 

2. 「농어촌정비법」 제82조 및 같은 법 제83조에 따라 개발되는 3만 제곱미터 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원)

이 법규의 뜻은 보전산지 임업용산지에서는 국토계획법에 따르지 않기 때문에 임업용산지에서는 자율시설의 제한이 없다는 것입니다.

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7. 관광농원사업의 혜택 및 유의사항

 

관광농원사업은 농지 또는 산지를 유원지로 개발하는 사업입니다. 저가 토지를 고가 토지로 변경하는 토지개발사업으로 인식하고 종합적으로 판단해야 합니다. 예를 들면 계획관리지역을 관광농원사업으로 개발할 경우에는 개발이익을 보기 쉽지 않습니다. 그러나 보전산지 임업용산지를 관광농원으로 개발할 경우 보전산지에서 유원지로 변경되기 때문에 토지 가격이 최소 5배 이상 상승되며, 이런 경우에서는 관광농원의 영업이익보다 개발이익을 더욱 볼 수 있는 사업입니다. 또한 관광농원사업은 정책자금을 활용할 수 있으며, 관광농원 내 야영장을 할 경우에는 관광진흥개발기금까지 활용할 수 있습니다. 유의사항은 전문행정사가 아닌 지역 토목업체, 측량업체 등이 업무를 이행할 경우에는 담당 지자체 공무원이 문제를 일으킬 경우 대처가 되지 않습니다. 인권 행정사사무소는 자체 측량 토목 측량업체와 협력되어 있어서 개발행위허가 설계도면 작성이 가능하며, 전문 행정사는 행정기관의 관광농원사업계획 승인신청을 신청하고, 담당 공무원이 법령에 없는 사항을 주장하면서 문제를 일으킬 경우 공무원법 위반으로 문제제기를 하고 행정심판까지 진행하며, 담당공무원의 감사청구를 신청하면서 철저하게 진행하고 있습니다.

관광농원사업은 전문행정사사무소의 도움을 받으시길 바랍니다.

서울시립대학교 법학 박사 수료

인권 행정사사무소 대표 이효종 010 2284 9395