농촌주택개량사업의 신청과 유의사항

 

 

1. 농촌주택개량사업이란?

 

농어촌지역의 노후·불량주택에 대한 개량사업을 적극 추진하여 아름답고 쾌적한 주거환경으로 개선을 통한 주거복지 실현으로 농촌 주민의 삶의 질 향상시키는 사업으로 도시민의 농촌 유입을 촉진하여 농촌지역 활성화 도모를 목적으로 합니다.

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2. 사업시행자 및 사업대상자

 

1) 사업시행자 : 시장․군수․구청장

2) 사업대상자 : 아래 1)～4) 중 어느 하나에 해당하는 자

 

(1) 농어촌지역(준농어촌지역을 포함하며, 이하 “농촌지역”이라 한다.)에서 본인 소유의 노후․불량주택을 개량하고 해당 주택에서 거주하려는 자로서 세대주 또는 배우자*인 자

* 배우자는 가족관계증명서상의 배우자를 말하며, 세대주 또는 배우자 중 1명만 신청하거나 공동으로 신청 가능(이하 동일 적용)

** 해당 노후주택을 철거하고 노후주택의 부속토지가 아닌 다른 토지에 주택을 건축하는 경우도 사업 신청 가능

- 다만, 신축의 경우 융자금 대출일 이전에 기존주택을 반드시 철거한 후 건축물대장 및 건축물등기부등본을 말소하여야 하며, 무허가주택 또는 불법건축물 거주자는 기존 주택 철거 사실을 사진 등으로 증명해야 함

- 개량 하려는 주택 이외에 다른 주택을 소유한 경우(세대원* 포함)는 사업 신청 불가

* 세대원은 세대주와 배우자(가족관계증명서상의 배우자)의 주민등록등본 상에 기재된 세대원(직계 존·비속으로 한정)을 말함(이하 동일 적용)

 

(2) 농촌지역에서 거주하고 있는 주민 중 무주택자(세대원 포함)로서 농촌주택개량사업으로 건축한 주택에서 거주하려는 자로서 세대주 또는 배우자

(3) 도시지역(洞)에서 농촌지역으로 이주하려는 자로서, 융자대출 신청일 이전까지 도시지역의 주택을 처분*하여 관련 증빙서류 제출이 가능하고, 융자대출 신청일 전까지 「주민등록법」에 따라 사업대상 주택으로 전입신고를 완료하고 해당 주택에서 거주하려는 자로서 세대주 또는 배우자

* 융자대출을 받지 않는 경우는 건축물 소유권 등기를 하기 전까지 도시지역 주택을 처분하지 않거나 사업대상 주택으로 전입하지 않는 경우 사업대상에서 제외

- 도시지역에 2주택 이상을 소유한 경우(세대원 포함)는 사업 신청 불가

(4) 내·외국인 근로자 복지를 위해 주택(숙소)을 제공하고자 하는 농어촌지역의 농어업분야 입주기업(법인) 및 농촌지역 거주 농업인(근로자 고용 개인사업주)

- 농업인의 경우 2주택 이상을 소유한 경우(세대원 포함)는 사업 신청 불가

- 외국인 근로자 숙소로 사용하는 경우는 「외국인근로자의 고용 등에 관한 법률」제8조에 따라 고용허가를 받고 같은 법 9조에 따라 근로계약(내국인 근로자의 경우에는 「근로기준법」에 따른 근로계약)을 체결한 사업주에 한해 지원 가능

- 다만, 내·외국인 근로자를 채용할 계획이 있는 경우는 사업 신청 후 고용하려는 노동자와 계약 관련 서류*를 체결하고 사업 완료 기한까지 그 서류를 시·군·구에 미제출 시 사업대상자에서 취소

* (내국인 근로자 경우)「근로기준법」에 따른 근로계약서 / (외국인 근로자 경우)「외국인근로자의 고용 등에 관한 법률」에 따를 고용허가서 및 근로계약서

 이 경우, 사업신청자는 해당 조건을 충족할 수 있는 경우에 사업 신청하도록 유의

※「농어촌정비법」에 따라 국고보조금을 지원받은 신규(전원)마을조성사업 입주예정자가 분양받은 조성용지에 주택을 건축하는 경우 상기 1)∼3)의 규정은 미적용

3) 건축행위 진행 중인 경우의 사업신청

- 사업대상자 요건을 충족하는 자는 건축법에 따른 착공신고 전까지 사업신청 가능

 

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3. 사업대상지역

 

1) 「농어촌정비법」 제2조에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역으로 타 법이나 타 사업에 의한 건축행위에 제약 요인이 없는 지역

1) 읍․면의 지역

2) 농림축산식품부 장관이 고시하는 지역(「농업·농촌 및 식품산업 기본법」 제3조 제5호 나목에 따른 농촌지역, 농림축산식품부고시 제2015-171호, ‘15.12.23.)

3) 제주도는 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따라 도지사가 동(洞)의 주거지역을 농어촌지역으로 지정 고시한 지역

 

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4. 사업대상주택 : 연면적 150㎡이하

 

1) 사업범위

 

단독주택(부속건축물 포함*)의 신축(개축, 재축 포함), 증축, 대수선(용어정의는 건축법 제2조 및 건축법 시행령 제2조 참조)

* ‘부속건축물’은 주건축물(주택) 활용에 필요한 설비, 대피, 물품저장, 그 밖에 이와 유사한 용도로 사용하는 건축물을 말함

 

2)  사업대상 단독주택* 및 부속건축물**을 합한 연면적**은 150㎡를 초과할 수 없음

 

* 다세대주택, 다가구주택, 다중주택, 농어촌민박 등 숙박시설은 농촌주택개량사업의 대상에 해당하지 않음

** 연면적은 「건축법 시행령」제119조 제1항 제4호 및「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제7조 제1호 서식상의 연면적을 말함

 

3) 부속건축물 면적이 단독주택 면적을 초과할 수 없음

 

- 단일 건축물에 단독주택 및 부속건축물 용도가 함께 있는 경우와* 단독주택과 부속건축물이 별동으로 있는 경우**에도 동일하게 적용

* 예시) 2층 건축물 1동 (1층 창고 및 차고, 2층 주택)

** 예시) 1층 건축물 2동 (주동 : 단독주택, 부속동 : 창고 또는 차고 등)

 

4) 증축의 경우 기존 단독주택과 증축하려는 단독주택 연면적을 합산하여 150㎡를 초과할 수 없음

 

- 부속건축물만 추가로 증축할 수 없음

- 단, 동일 필지 안에 기존 단독주택과 별동으로 근로자 숙소 용도로 사용하려는 주택을 신축(’Ⅱ-1-나‘호의 4)대상자)하는 경우에는 기존 단독주택은 사업대상 연면적(150㎡)에 합산하지 않음

마. 주택용이 아닌 기존 별동의 부속건축물*을 개량하지 않는 경우**는 연면적(150㎡)에 포함하지 않음

* 사업 신청 전부터 건축 진행 중인 부속건축물은 기존 부속건축물로 보지 않아 그 면적은 연면적에 포함

** 기존 별동의 부속 건축물이더라도 개량하는 경우는 연면적에 포함

 

5)  사업대상 필지 안에 개량하려는 주택 이외에 다른 건축물이 있어 건축 인허가에 제약이 있거나 건축물에 대한 융자대출기관의 근저당권 설정에 문제가 발생하는 경우 등 사업 추진에 지장을 주는 경우는 사업 신청 불가

 

- 단일 건축물에 주택과 근린생활시설이 혼재된 경우 사업 신청 불가

* 예시) 1층 근린생활시설, 2층 주택

사. 개보수는 건축법 상 행정절차(건축신고(허가))를 이행하는 대수선 규모 이상의 건축행위에 한정하여 사업신청 가능

아. 근로자를 위한 숙소 용도로 주택을 신축·개량하는 경우에는 「근로기준법 시행령」제55조~제58조의2에 따른 ‘근로자 기숙사 기준’을 충족해야함

☞ 상기 가.∼아. 규정 위반 시 사업대상자 취소 및 융자금 회수

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5. 융자대출한도 및 금리

 

1) 대출한도

 

○ 신축(개축, 재축 포함) 2억원, 증축·대수선 1억원

- 단, 대출금액은 시․군․구가 확인한 ‘사업실적확인서’ 금액을 초과할 수 없음

- 실제 대출금액은 대출한도(사업실적확인서 금액) 내에서 대출기관(농협) 여신규정에 따른 대출심사(신용 및 담보평가 등) 결과에 따라 결정

* 대출심사 결과 산출된 대출금액이 대출한도보다 작은 경우 해당 주택 외 추가담보 물건 등으로 추가 담보 가능(다만, 해당 사업장의 토지 주택 등을 담보로 제공하지 않고, 이 외의 물건 등으로만 담보를 설정하는 것은 불가)

- 사업대상자가 농림수산업자신용보증서 발급요건을 충족할 경우 농림수산업자신용보증을 통해 대출 가능

 

2) 대출금리 (2022년도 현재)

 

고정금리(연리 2%) 또는 변동금리 중 선택

- 대출시점에 선택한 대출금리 체계는 해당 대출이 상환완료될 때까지 유지

* 변동금리 선택 시 고정금리로, 고정금리 선택 시 변동금리로 변경 불가

- 변동금리는 대출시점에 금융기관에서 고시하는 대출금리를 적용하며 최초 대출일 또는 최종 금리변동일로부터 매 6개월마다 대출금리 변동 적용

○ (상환조건) 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중 선택

- 대출만기 전 중도상환 가능하며 중도상환에 따른 수수료 없음

 

3) 사업실적확인

 

○ 사업대상자가 사업실적확인서와 사업실적(주택건축비)을 객관적으로 증명할 수 있는 증빙자료를 해당 시·군·구에 제출하면, 시·군·구는 증빙서류 검토 등을 거쳐 사업실적확인서를 발급하고 증빙자료의 사본을 보관

○ 융자 대출 신청 시 농·축협에 제출한 사업실적확인서 금액과 증빙자료의 확인이 필요한 경우 농·축협은 증빙자료 사본 제출을 사업대상자와 시·군·구에 요구할 수 있으며, 사업대상자와 시·군·구는 이에 따라야 함

 

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6. 농촌주택개량사업 유의사항

 

  무주택자가 토지를 매입(면적 660㎡이내)하여 주택을 신축하는 경우에 한정하여 농협 여신규정에 따라 토지구입비*를 7천만원 이내(담보제공 필요)에서 융자·대출 가능하며, 토지구입비는 주택건축 완료 후 대출 시 사업실적확인 금액(주택건축비)에 미포함되며,  토지구입비는 사업대상자로 선정된 이후 토지를 매입하는 경우에 사용 가능합니다. 토지구입비는 지목이 대지인 경우에만 지원하는 것을 원칙으로 하되, 농지를 구입하는 경우 취득일로부터 3개월 이내에 농지전용신고를 완료하고 관련 서류를 해당 지역 농협에 제출합니다. 주택개량 대상자로 선정된 사람*으로서 주택개량 사업계획에 따라 본인과 그 가족이 상시 거주**할 목적으로 취득하는 연면적 150제곱미터 이하의 주거용 건축물에 대해서는 취득세를 2024년 12월 31일까지 감면되오니 참고하시길 바랍니다.

농촌주택개량사업의 신청 및 상담은 전문행정사에게 도움을 받으시길 바랍니다.

서울시립대학교 법학 박사 과정

인권행정사사무소 대표 이효종 010-2284-9395