안녕하세요.
지구단위계획 이효종 행정사입니다.
지구단위계획의 중요사항을 정리했습니다.
1. 지구단위계획이란?
“지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말합니다.
2. 지구단위계획이 필요한 이유
지구단위계획이 필요한 이유는 개발행위허가 면적이 제한이 있으며 규정은 아래와 같습니다.
1) 도시지역
가. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만
나. 공업지역 : 3만제곱미터 미만
다. 보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만
2) 관리지역 : 3만제곱미터 미만
3) 농림지역 : 3만제곱미터 미만
4) 자연환경보전지역 : 5천제곱미터 미만
위에 면적을 초과하는 대규모 개발이 필요할 경우는 지구단위계획을 수립하여 대규모 개발이 가능합니다.
3. 지구단위계획구역 지정의 일반원칙
1) 지구단위계획구역의 지정은 도시ㆍ군관리계획에서 계획한 지역 또는 시ㆍ군안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적ㆍ계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 함을 원칙으로 하되, 지구단위계획구역을 지정할 때에는 당해 구역 및 주변지역의 토지이용, 경관현황, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 한다.
2) 도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때에는 지구단위계획구역의 지정목적, 중심기능, 해당 용도지역의 특성과 도시의 관리정책, 도시공간구상 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음과 같이 기존시가지의 정비ㆍ관리ㆍ보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리ㆍ개발, 용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.
(1) 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우
(2) 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우
(3) 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지ㆍ정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우
(4) 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수ㆍ보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우
(5) 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
(6) 유휴토지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전ㆍ재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
(7) 비시가지 관리ㆍ개발 : 녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
(8) 용도지구대체 : 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우
(9) 복합구역 : (1) ～ (8)의 지정목적중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우
3) 도시지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거ㆍ산업유통ㆍ관광휴양ㆍ복합기능 등으로 구분한다.
(1) 주거형 지구단위계획구역 : 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우
① 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역
② 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역
③ 도로ㆍ상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역
④ 댐건설ㆍ공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
(2) 산업유통형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
① 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지
② 「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택
③ 「물류정책기본법」에 따른 물류시설
④ 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지
⑤ 「유통산업발전법」에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구
⑥ 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포
⑦ 기타 농어촌관련시설(도시ㆍ군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
(3) 관광휴양형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
① 「관광진흥법」 제3조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설
② 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설
③ 「농어촌정비법」 제2조제16호 가목 및 나목의 사업을 영위하기 위한 시설
(4) 특정 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
① 2002. 12. 31. 이전에 종전의「국토이용관리법」에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시ㆍ군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하는 것
② (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하고 도시ㆍ군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장ㆍ군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
(5) 복합형 지구단위계획구역 : (1)부터 (4)까지의 지구단위계획중 2 이상을 동시에 지정하는 경우
(6) 용도지구 대체형 지구단위계획구역 : 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 경우
2-1-3. 지구단위계획구역은 환경친화적으로 지정하여야 하며, 이를 위하여 도시ㆍ군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획구역의 지정목적에 적합한 사항을 선정하여 환경성검토를 실시한다. 다만, 「환경영향평가법」 제9조에 따른 전략환경영향평가 대상인 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에는 이를 생략할 수 있다.
4. 지구단위계획구역 지정절차
5. 지구단위계획의 주민제안
1) 주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안을 시장ㆍ군수에게 제안할 수 있다.
(1) 지구단위계획을 통하여 주민 스스로 주거ㆍ산업유통ㆍ관광휴양 시설을 건설하거나 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우
(2) 지나친 개발로 주거환경과 자연환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우
(3) 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량을 하고자 하는 경우
(4) 기타 시장ㆍ군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우
2) 주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안을 시장ㆍ군수에게 제안할 수 있다.
(1) 이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정하는 것이 필요하다고 판단되는 경우
(2) 주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 개발하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
(3) 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으로 관리하는 것이 필요한 경우
(4) 기타 시장ㆍ군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우
3) 주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획의 입안을 시장ㆍ군수에게 제안할 수 있다.
(1) 2-6-1. 또는 2-6-2.에서 주민제안으로 지정된 지구단위계획구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우
(2) 이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자 하는 경우
(3) 이미 수립된 지구단위계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우
(4) 기타 시장ㆍ군수가 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우
4) 주민이 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항을 제안하는 때에는 다음의 요건을 갖추어야 한다.
(1) 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합하여야 한다.
(2) 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 한다.
(3) 지구단위계획은 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외한다)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 한다. 다만, 국공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의가 있어야 한다.
(4) <삭제>
(5).(3)에 따른 동의는 서면동의서에 토지소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증ㆍ여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 다만, 토지소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시ㆍ도지사 등이 인정하는 경우에는 토지소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다. 또한, 동의서 서식은 별첨2를 참고하여 시ㆍ도지사 등이 별도로 정할 수 있다 (다만,「본인서명사실 확인 등에 관한 법률」 제13조제1항에 따라 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 제출하는 경우에는 인감증명서를 제출한 것으로 볼 수 있다). 또한, 동의서 서식은 별첨2를 참고하여 시ㆍ도지사 등이 별도로 정할 수 있다.
5) 주민은 다음 요건을 갖춘 경우에는 기존 지구단위계획구역 내의 일부 토지에 대한 지구단위계획의 변경을 제안할 수 있다.
(1) 기존 지구단위계획구역의 지정목적과토지이용계획에 적합하여야 한다.
(2) 기존 지구단위계획구역 내의 기반시설에 관한 계획의 변경이 필요한 경우에는 기반시설변경에 따라 주변지역에 미치는 영향을 면밀하게 검토하여 지역주민 등 이해관계자간에 분쟁이 없도록 하여야 한다.
(3) 2-6-4 (1)～(4)의 요건
6) 1)부터 3)까지에 따라 제안을 하고자 하는 주민은 다음 각호에 따른 도시ㆍ군관리계획도서와 계획설명서를 제출하여야 한다.
(1) 도시ㆍ군관리계획도서는 1/1,000 ～ 1/5,000의 지형도에 <별첨1> 2-1.의 내용을 담아 작성한다.
(2) 계획설명서는 <별첨1> 4-1.에 따라 작성한다.
7) 시장ㆍ군수는 주민제안제도의 활성화를 도모하기 위하여 제안시에는 2-6-6.의 도시ㆍ군관리계획도서 및 계획설명서를 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출하도록 하고, 입안단계에서 보다 상세한 계획을 수립하도록 할 수 있다.
8).주민제안을 받은 시장ㆍ군수는 그 타당성 여부를 판단하여 45일 이내에 그 처리결과를 제안자에게 통보하여야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1회에 한하여 30일을 연장할 수 있다.
9) 시장ㆍ군수는 6)에 따라 제출된 주민제안의 타당성을 판단함에 있어 주민제안의 목적이 지구단위계획을 통한 용도지역의 변경에 목적이 있는 경우에는 당해 구역의 개발밀도에 맞는 기반시설이 충분히 확보되었는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 종합적으로 검토하여 이의 수용여부를 결정하여야 한다.
10) 시장ㆍ군수는 주민으로부터 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립 또는 변경을 제안받아 이를 검토한 결과, 그 제안이 제안요건을 모두 갖추지 못하였으나 그 내용이 도시의 발전 및 계획적 개발 등을 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 그 제안내용의 전부 또는 일부를 반영하여 그에 관한 도시ㆍ군관리계획의 입안을 할 수 있다.
11) 시장ㆍ군수는 2-6-1.부터 2-6-3.까지에 따라 제안된 내용을 수용할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자와 협의하여 제안자에게 부담시킬 수 있다.
6. 행정사의 지구단위계획의 주민제안 실무 안내
지구단위계획은 토지소유자의 개발계획에 따라 지자체에 신청합니다. 지구단위계획은 주민의 제안이기 때문에 변호사 자격도 할 수 없습니다. 우선 변호사는 처분의 청구는 할 수 있지만 주민의 제안은 처분의 청구가 아니기 때문에 이 업무를 할 수 없습니다. 최근 토목측량기사나 컨설팅 업체가 지구단위계획을 많이 하지만 행정사 자격이 없기 때문에 행정기관에서 부당한 사건이 발생해도 해결할 수 없습니다. 특히 지구단위계획 신청시 행정기관의 내부에서 여러가지 이유로 부당하게 신청자에게 불이익이 법적 근거 없이 발생하는 경우가 있습니다. 전문 행정사는 행정기관의 부당한 사건이 발생할 경우 감사원 또는 국민권익위원회를 통해서 구제받을 수 있기 때문입니다.
지구단위계획은 전문 행정사의 도움을 받으시길 바랍니다.
서울시립대학교 법학 박사 과정
인권 행정사사무소 대표 이효종 010 2284 9395
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