개발행위허가의 지구단위계획 절차

 

안녕하세요.

지구단위계획 이효종 행정사입니다.

지구단위계획 수립의 중요한 사항을 정리했습니다.

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1. 지구단위계획이란?

 “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

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2. 개발행위허가란?

 

개발행위란 아래에 해당하는 행위를 말하며, 이를 허가청에 허가를 받는 것을 개발행위허가라고 합니다.

1) 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

2) 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)

3) 토석의 채취

4) 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)

5) 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

 

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3. 개발행위허가의 면적 제한

 

법령에서는 개발행위허가의 면적제한을 용도별로 명시하였습니다.

(1) 토지의 형질변경을 하는 경우 다음의 면적(개발행위시기에 관계없이 기존 대지를 확장하는 경우에는 그 기존 대지의 면적을 포함한다. 다만, 확장면적이 기존 대지 면적의 100분의5 이하 이고 용도지역별 개발행위허가 규모 이하인 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 2회 이상 확장할 때에는 누적면적을 기준으로 한다) 이상으로 개발할 수 없다. 관리지역·농림지역에 대하여는 아래의 ② 및 ③의 면적 범위에서 도시·군계획조례로 면적을 따로 정할 수 있다.(영 제55조제1항)

① 도시지역

주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만제곱미터

공업지역 : 3만제곱미터, 보전녹지지역 : 5천제곱미터

② 관리지역 : 3만제곱미터

③ 농림지역 : 3만제곱미터

④ 자연환경보전지역 : 5천제곱미터

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4. 개발행위허가에서 지구단위계획이 필요한 이유

 

 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서 당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우입니다.

대규모 아파트단지나 특정 개발을 위해서 행정기관에서 수립할 수 있지만, 누구나 개발행위시 지구단위계획을 수립하여 행정기관에 제안할 수 있고, 이것이 인정되면 개발행위의 면적제한을 적용받지 않습니다.

 

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5. 지구단위계획 수립의 종류

 

1) 도시지역

 도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때에는 지구단위계획구역의 지정목적, 중심기능, 해당 용도지역의 특성과 도시의 관리정책, 도시공간구상 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음과 같이 기존시가지의 정비ㆍ관리ㆍ보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리ㆍ개발, 용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.

(1) 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우

(2) 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우

(3) 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지ㆍ정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우

(4) 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수ㆍ보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우

(5) 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우

(6) 유휴토지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전ㆍ재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우

(7) 비시가지 관리ㆍ개발 : 녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우

(8) 용도지구대체 : 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우

(9) 복합구역 : (1) ～ (8)의 지정목적중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우

 

2) 도시지역외

2-1-2-1. 도시지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거ㆍ산업유통ㆍ관광휴양ㆍ복합기능 등으로 구분한다.

(1) 주거형 지구단위계획구역 : 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우

① 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역

② 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역

③ 도로ㆍ상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역

④ 댐건설ㆍ공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역

(2) 산업유통형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

① 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지

② 「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택

③ 「물류정책기본법」에 따른 물류시설

④ 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지

⑤ 「유통산업발전법」에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구

⑥ 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포

⑦ 기타 농어촌관련시설(도시ㆍ군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)

(3) 관광휴양형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

① 「관광진흥법」 제3조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설

② 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설

③ 「농어촌정비법」 제2조제16호 가목 및 나목의 사업을 영위하기 위한 시설

(4) 특정 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

① 2002. 12. 31. 이전에 종전의「국토이용관리법」에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시ㆍ군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하는 것

② (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하고 도시ㆍ군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장ㆍ군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것

(5) 복합형 지구단위계획구역 : (1)부터 (4)까지의 지구단위계획중 2 이상을 동시에 지정하는 경우

(6) 용도지구 대체형 지구단위계획구역 : 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 경우

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6. 지구단위계획 수립절차

 

 

 

개발행위 제한면적을 초과하는 개발행위허가시에는 반듯이 지구단위계획이 필요하며, 전문행정사의 도움을 받이시길 바랍니다. 행정사가 아닌 자가 개발행위허가 당사자와 계약을 하고 당사자의 대리로 지구단위계획의 수립을 대행할 경우 "행정사법" 위반으로 불법계약으로 계약자는 손실을 보상받을 수 없습니다.

지구단위계획 수립은 전문행정사와 함께 하시길 바랍니다.

서울시립대학교 법학 박사 과정

인권 행정사사무소 대표 이효종 010 2284 9395