공익사업의 손실보상 절차

 

 

1. 손실보상의 절차

 

 

1) 사업인정

 

❖ 주민공청회와 지자체 의견수렴 및 관계 중앙행정기관과의 협의를 거쳐 공익사업을 결정(고시)합니다.
(☞ 토지보상법 제22조)

 

2) 토지조서 및 물건조서 작성

 

❖ 보상담당 직원이 소유자의 보상대상 토지, 지장물 등을 조사한 후 토지 및 물건조서를 각각 작성합니다.
( 토지보상법 제14조)

 

3) 보상계획 공고 및 열람

 

❖ 소유자께서는 일간신문에 공고되거나 개별 통지된 토지・물건조서를 확인 하신 후 이의가 있는 경우에는 열람기간 내(14일) 서면으로 이의신청 하실 수 있습니다.( 토지보상법 제15조)

 

4) 감정평가법인 선정 및 감정평가

 

❖ 감정평가법인은 총 3인(사업시행자 1인, 토지소유자 및 시・도지사가 추천 각 1인)을 선정하여 평가 의뢰합니다. 감정평가업체를 추천하려는 토지소유자는 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내 사업시행자에게 요청하시면 됩니다. ( 토지보상법 제68조)

 

5) 손실보상협의 및 계약체결

 

❖ 보상금이 산정되면 협의보상의 방법・절차, 계약체결에 필요한 구비서류 등을 기재하여 문서로 안내해 드립니다. 토지 또는 건축물에 제3자의 권리(근저당, 압류 등)가 설정된 경우에는 계약체결 전 말소하거나 또는 제3의 권리자가 말소에 필요한 서류를 계약체결 시 함께 제출한 경우에 계약체결이 가능합니다. (토지보상법 제17조)

 

6) 소유권 이전 및 보상금 지급

 

❖ 보상금은 소유권이전등기 완료 후에 소유자 개인별 은행계좌로 현금으로 지급합니다.

 

7) 수용재결 신청

 

❖ 토지소유자 및 관계인은 협의기간이 경과한 후 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구하여 당초 사업시행자가 제시한 손실보상액의 적정성・적법성을
다시 심사할 수 있습니다.
( 토지보상법 제28조)

 

8) 수용 보상금 지급 및 공탁

 

❖ 중앙토지수용위원회에서 재결한 보상금을 재결협의기간동안 소유자에게 지급하게 되며, 이 기간 동안 협의를 거부하거나 보상금 받을 자를 알 수 없을 때, 보상금에 가압류가 설정되어 보상금을 지급할 수 없을 때에는 수용의 개시일까지 관할 공탁소에 보상금을 공탁하게 됩니다.
( 토지보상법 제40조)

 

9) 이의신청

 

수용재결에 대하여 이의가 있는 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 60일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청서를 제출하면 수용재결의 적정성・적법성을 다시 심사하여 이의재결하게 됩니다. 이의신청과 관계없이 수용재결서를 받은 날로부터 90일이내에 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.

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2.  보상기준

 

1) 토지보상

 

❖ 토지보상액은 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치･형상･이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.

• 토지 보상액은 현실적 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하되 일시적 이용상황과 토지소유자 등의 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우는 고려하지 않습니다.
• 공익사업 계획 등의 공고 또는 고시로 인해 토지가격이 변동된 경우는 그 공고 등의 이전 시점의 공시지가를 기준으로 합니다.
• 신고나 허가 없이 형질변경된 토지, ’89. 1. 25이후 건축된 무허가 건물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
• 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도
  변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

 

2) 건축물 등 보상

 

❖ 건축물 및 공작물 등은 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성ㆍ이전가능성 등 기타 가격 형성상의 제 요인을 고려하여 이전비로 평가하나, 주택과 같이 사실상 이전이 어렵거나 이전 하여서는 종래의 목적대로 사용하는 것이 불가능한 경우 등은 당해 물건의 가격으로 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.

• 공작물은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물이 다른 토지 등의 가치에 충분이 반영된 경우 등은 보상대상이 아닙니다.

 

3) 분묘보상

 

❖ ｢장사 등에 관한 법률｣에 따라 연고자가 있는 분묘에 대한 보상액은 분묘이전비, 석물이전비, 잡비 및 이전보조비를 합계하여 산정합니다.

• 분묘이전비 : ① 4분판 1매 ② 마포 2필 ③ 전지 5권 ④ 제례비 ⑤ 노임 5인분 ⑥ 운구차량비 합계액
  (합장인 경우 1구당 ①~⑤의 해당비용의 50%를 가산 지급)
• 석물이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비
• 잡 비 : 분묘이전비 및 석물이전비 산정액의 30% 해당금액
• 이전보조비 : 100만원

※ 연고자가 있는 분묘는 ｢장사 등에 관한 법률｣에 따라 개장신고 필증을 교부받아 분묘를 개장하고 관련서류(개장신고증, 묘이장확인서, 연고자확인서 등)를 제출하시면
보상금을 지급합니다.

 

4) 영업손실 보상

 

❖ 공익사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업을 함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상합니다.

• 사업인정고시일 전부터 적법한 장소(무허가건축물, 불법형질변경 토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적･물적시설을
  갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업이 보상대상입니다.
• 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가･면허･신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이 보상대상입니다.
  (허가 등 내용과 다르게 영업한 경우에는 영업보상에서 제외)
• 무허가 건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 ｢부가가치세법｣ 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말하며 그 임차인의 영업에 대한 보상액은 1천만원을 초과하지 못합니다.

 

4) 허가 등의 영업보상

 

사업인정고시일 전부터 허가 등을 받아야 행할 수 있는 영업을 허가 등이 없이 행하여 온 자가 적법한 장소에서 계속적으로 영업을 할 수 없게 된 경우에는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계 지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 보상금으로 지급하며, 영업시설 이전비용은 별도 지급합니다.
(단, 본인 또는 생계를 같이하는 동일 세대안의 직계존속･비속 및 배우자가 다른 영업보상을 받은 경우는 영업시설 등의 이전비만 지급)

 

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3.  손실보상시 유의사항

 

 공익사업의 의한  손실보상은 통상 협의보상을 많이 하지만 사업시행자가 충분한 보상을 하지 않는 경우가 많습니다. 그 이유는 사업비를 절약하기 위해서이며 두 번째는 통산 이의제기를 통해서 협의보상의 동의를 하지 않는 경우를 감안하여 10% 정도는 처음부터 낮추어 보상을 하기 때문입니다. 따라서 협의보상은 통상 10% 할인하여 받는 다고 생각하시면 됩니다.

적정한 보상을 받기 위해서는 전문 행정사와 상담하시고 충분한 보상을 받으시길 바랍니다.

 

서울시립대학교 법학 박사 과정

토지보상 전문 행정사 이효종 010 2284 9395