행정구제(이의신청, 행정심판)/토지보상

토지보상의 종류와 방법

이효종 인권 행정사 2021. 9. 22. 06:00

 

 

1. 토지보상이란

 

토지보상액은 감정평가업자가『부동산가격공시에 관한 법률』에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일로 부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 그 밖에 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.

  토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용 상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.

  또한, 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당 해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.


 

2. 건축물등의 보상이란

 

  건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.

  공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우, 보상대상이 되지 않습니다.

 


 

3. 과수 및 관상수 등의 이식 보상

 

  과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식 가능성 및 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.

  임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연 수목은 토지보상금액에 반영되므로 따로 보상하지 않습니다.


 

4. 영업손실의 보상

 

  철도건설사업 편입으로 인하여 영업을 폐지하거나 휴업하여 영업보상을 받는 경우는 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 영업을 하고 있어야 하며,  영업을 함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 영업을 하고 있어야 보상이 가능합니다.


 

5. 영농손실보상비 등의 보상

 

  영농손실보상비, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 보상은 아래와 같습니다.

구분 지급대상 보상금 결정 방법
영농손실보상비 자경농민, 임차농민 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 직전 3년간 평균의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 지급
(토지보상법 시행규칙 개정(2015. 4.28) 이전에 보상계획공고된 사업의 경우 농작물총수입의 2년분을 곱하여 산정)

* 단, 실제소득을 입증할 경우 실제소득의 2년분 지급 가능
이주정착금 이주대책 대상자 주거용 건축물 평가액의 30%에 해당하는 금액(그 금액이 600만원 미만인 경우에는 6백만원, 1,200만원을 초과하는 경우 12백만원)
주거이전비 건물소유자 또는 적격세입자 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 지급
소유자 : 2개월분
세입자 : 4개월분(토지보상법 시행규칙 개정(2007. 4.12) 이전에 보상계획공고된 사업의 경우 3개월분 지급)
이사비 주거용 건축물 거주자 주택건평(거주면적) 기준으로 지급

 


 

6. 보상금 산정 방법

 

토지 및 물건에 대한 보상가격은

  『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』에 의한 자격을 갖춘 3인(시/도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나, 시/도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 지급하며,

감정평가업자를 추천하고자 하는 토지소유자께서는

  보상계획에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획 열람기간 만료일로 부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청할 수 있습니다.

※ 감정평가를 거쳐 결정된 보상금은 임의로 조정할 수 없음. 다만 평가가 위법·부당 하다고 인정되는 사유가 있거나 평가 후 1년이 경과한 때에는 재평가하여 보상금을 산정합니다.

영농손실보상비, 분묘이전비, 주거이전비, 이사비 등은

『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』의 규정에 의거 산정된 금액을 지급합니다.

 


 

7. 토지보상 전문 행정사

 

  토지보상에 관련된 중요한 법률은 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』과 『토지수용법 ( 약칭: 토지보상법 )』의 적용을 받습니다. 통상 토지수용시 토지산정가격이 토지소유자가 생각하는 것보다 더 낮게 설정하여 협의를 요청하여 예산을 절감하려는 경향이 있으며, 개발 확정된 후 지가 상승분이 반영이 되지 않습니다.

  토지보상을 적절하게 받기 위해서는 사업시행자가 시도하는 협상을 거부하시고 전문 행정사에게 도움을 받으시면 이의 신청을 통해서 더욱 좋은 보상을 받을 수 있습니다.

 

서울시립대학교 법학 박사 과정

전문 행정사 이효종 010-2284-9395