행정청 인허가

토지의 형질변경 허가기준

이효종 인권 행정사 2021. 11. 26. 06:00

 

1. 토지의 형질변경이란

 

 “토지의 형질변경”이라 함은 절토ㆍ성토 또는 정지등으로 토지의 형상을 변경하는 행위(조성이 완료된 기존대지 안에서의 건축물 기타 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착행위를 제외한다)와 공유수면의 매립을 말한다.


 

2. 토지형질변경 신청

 

1) 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 재식 또는 토석의 채취 : 별지 제1호서식의 토지형질변경등 허가신청서

2) 토지의 분할 : 별지 제2호서식의 토지분할허가신청서

3) 공작물의 신축ㆍ개축ㆍ증축 : 별지 제3호서식의 공작물 신축ㆍ개축ㆍ증축 허가신청서

4) 물건을 쌓아 놓는 행위 : 별지 제4호서식의 물건적치 허가신청서

② 다음 각호의 구분에 따른 관계서류를 첨부하여야 한다. 

1) 토지형질변경등허가신청서에는 다음 각목의 서류

가. 사업계획평면도

나. 신청인이 당해토지를 사용할 수 있음을 증명하는 서류(신청인이 당해토지의 소유자가 아닌 경우에 한한다)

다. 위해방지ㆍ환경오염방지ㆍ조경등을 위한 설계도서 및 예산내역서. 다만, 건설산업기본법시행령 제8조제1항의 규정에 의한 경미한 건설공사를 시행하거나 옹벽 등 구조물의 설치 등을 수반하지 아니하는 단순한 토지형질변경의 허가를 신청하는 경우에는 개략설계서로 설계도서에 갈음할 수 있다.

라. 토지형질변경 후 건축물을 건축하는 경우에는 당해건축물의 용도 및 규모를 기재한 서류

마. 형질변경의 시행으로 폐지되거나 대체 또는 새로이 설치할 공공시설의 조서 및 도면과 예산내역서

2) 토지분할허가신청서에는 토지합필신청서(분할후 합필하는 경우에 한한다)

3) 공작물 신축ㆍ개축ㆍ증축허가신청서 및 물건적치허가신청서에는 다음 각목의 서류

가. 설계도서(건축물 기타 공작물의 신축ㆍ증축ㆍ개축의 경우에 한한다)

나. 제1호 나목 및 다목의 서류 및 도면

 


 

3. 행위허가등

 

 ① 시장(특별시장 및 광역시장을 포함한다. 이하 같다) 또는 군수는 다음 각호의 1에 해당하는 지역안에서는 법 제4조제1항의 규정에 의한 허가를 하지 아니한다. 다만, 공익상 당해 행위가 필요한 경우로서 조경ㆍ재해예방등 필요한 조치를 하는 경우와 토지분할의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 당해행위로 인하여 주변의 환경ㆍ풍치ㆍ미관등이 크게 손상될 우려가 있는 지역

2. 역사적ㆍ문화적ㆍ향토적 가치가 있는 지역으로서 원형보전의 필요가 있는 지역

3. 국방상 또는 공공목적상 원형유지의 필요가 있는 지역

4. 녹지지역으로서 조수류등이 집단적으로 서식하거나 수목이 집단적으로 생육되고 있는 지역 또는 우량농지등으로 보전의 필요가 있는 지역

② 시장 또는 군수는 제1항의 규정에 의하여 허가가 제한되는 지역에 대하여는 법 제75조의 규정에 의한 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 위치ㆍ면적ㆍ제한사유 기타 필요한 사항을 당해지방자치단체에서 발행하는 공보에 고시하여야 한다. 

③ 시장 또는 군수는 건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경허가신청이 있는 경우 신청지역에 도로ㆍ상수도 및 하수도가 설치되지 아니한 경우에는 허가를 하여서는 아니된다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신청지역에 도시계획이 결정되어 있는 경우로서 신청인이 인접의 기존시설과 연계되는 도로ㆍ상수도 및 하수도를 설치할 것을 조건으로 하는 경우(상수도에 갈음하여 먹는물관리법에 의한 먹는물 수질기준에 적합한 지하수개발ㆍ이용시설을 설치하도록 하거나, 하수도에 갈음하여 오수ㆍ분뇨및축산폐수의처리에관한법률에 의한 오수정화시설을 설치하는 경우를 포함한다)

2. 자연녹지지역 및 생산녹지지역안에서 농업ㆍ임업ㆍ어업 또는 광업에 종사하는 자가 주거용건축물 및 그 부대시설의 건축을 목적으로 행하는 1천200제곱미터미만의 토지의 형질을 변경하고자 하는 경우

3. 창고등 상수도나 하수도의 설치를 필요로 하지 아니하는 건축물을 건축하고자 하는 경우로서 도로가 설치되어 있거나 도로의 설치를 조건으로 하는 경우

④ 시장 또는 군수는 토지의 형질변경이나 토석의 채취등을 허가함에 있어서는 인근 도로의 높이 및 물의 배수등을 참작하여 미리 정하여 공고한 입목본수도ㆍ땅의 기울기 및 지반의 높낮이의 기준에 따라 허가하여야 한다.

⑤ 시장 또는 군수는 허가신청지역이 국토이용관리법에 의한 도시지역으로 새로이 지정된 후 도시계획이 결정되지 아니한 경우와 도시기본계획과 도시계획의 내용이 다른 경우에는 법 제4조의 규정에 의한 허가를 하지 아니할 수 있다. 다만, 도시지역으로 새로이 지정되거나 도시기본계획이 변경된 후 3년이 경과한 때에는 그러하지 아니하다.


 

4. 토지의 분할

 

 ① 시장 또는 군수는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 영 제5조제4항제1호의 규정에 의한 토지의 분할허가를 함에 있어서는 건축법 제49조의 규정에 의한 대지면적의 최소한도를 넘는 범위내에서 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군의 조례가 정하는 면적이상으로 분할하는 경우에 한한다. 

②시장 또는 군수는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 영 제5조제4항제2호의 규정에 의한 토지의 분할 허가를 함에 있어서는 다음의 기준에 해당하는 경우에 한다. 

1. 토지 이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해토지의 효용을 증진시키고자 분할후 합필하기 위하여 분할하는 경우로서 신청인이 분할후 합필되는 토지의 소유권 또는 공유지분이 있거나 그 토지를 매수하기 위하여 매매계약을 체결한 경우

2. 녹지지역안에서 기존의 묘지를 분할하는 경우

3. 사설도로를 개설하기 위하여 분할하는 경우(영 제5조제1항제7호 가목에 해당하지 아니하는 경우에 한한다)

4. 사설도로로 사용되던 토지중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 분할하는 경우

5. 국ㆍ공유의 잡종재산중 매각ㆍ교환 또는 양여하고자 하는 부분을 분할하는 경우

 

③제2항제1호의 규정에 의하여 분할하는 경우에는 분할후 남는 토지나, 분할된 토지와 인접토지가 합필된 후의 토지의 면적이 건축법 제49조의 규정에 의한 대지면적의 최소한도에 미달되거나 건축면적의 대지면적에 대한 건축법 제47조의 규정에 의한 비율에 저촉되어서는 아니된다. 다만, 분할하기 전의 토지의 면적에 증감이 없는 때에는 그러하지 아니하다. 

④제3항의 경우에 있어서 분할하고자 하는 기존 토지의 면적이 건축법 제49조의 규정에 의한 대지면적의 최소한도에 미달되는 경우로서 분할된 토지와 인접토지가 합필된 후의 토지면적이 대지면적의 최소한도이상이 되고, 건축면적의 대지면적에 대한 건축법 제47조의 규정에 의한 비율에 저촉되지 아니하는 경우에는 분할후 남는 토지면적이 대지면적의 최소한도에 미달되는 경우라 하더라도 이를 허가할 수 있다. 

⑤영 제5조제4항제3호에서 “건설교통부령이 정하는 규모이하로의 토지의 분할”이라함은 토지의 너비를 5미터미만으로 분할하는 경우를 말한다. 다만, 다른 법령에 의하여 토지분할에 관한 허가 또는 인가등을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.


 

5. 도로

 

시장 또는 군수는 법 제4조제1항의 규정에 의한 토지의 형질변경이 도로의 설치를 목적으로 하는 경우에는 그 허가에 있어서 다음의 기준에 의하여야 한다.

1. 행위지역이외의 모든 도로의 기능과 조화되도록 하고, 행위지역이외의 도로와 연결이 필요한 때에는 이를 연결하여 도로로서의 기능이 발휘될 수 있도록 하며, 도로에 대한 도시계획이 이미 결정되어 있을 때에는 이에 적합하도록 하여야 한다.

2. 예정건축물등에 연결되는 도로는 폭4미터이상이어야 하고 대지와 도로와의 관계는 건축법의 규정에 적합하도록 하여야 한다.

3. 도로구조는 교통에 지장이 없고 안전한 구조로 하여야 하고, 보행자전용도로 이외에는 계단형태로 하여서는 아니된다.

4. 하수를 충분하게 배출할 수 있는 배수구등 필요한 시설을 하여야 한다.

5. 다른 도로와의 연결이 예정되어 있거나 차를 돌릴 수 있는 공간이 있는 경우등 차량의 통행에 지장이 없는 경우를 제외하고는 막다른 길이 되어서는 아니된다.

6. 제1호 내지 제5호 이외에 도로의 구조 및 설치에 관하여는 도로의구조ㆍ시설기준에관한규정이 정하는 바에 의한다.


 

6. 토지형질허가시 유의사항

 

  개발행위는 "토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙"에 따라 면밀히 검토해야 합니다. 당연히 부동산 규제에 따라 용도지역에 맞는 개발행위를 하고 제한되는 것이 없는지 면밀히 살펴야 합니다. 요즘 주의해야 할 것은 행정사나 행정사가 아닌 자가 개발행위 허가를 대리하는 경우가 있으며, 이런 경우 불법계약으로 당사자나 위임자에게 불이익이 발생할 수 있습니다. 특히 지자체장과 인간관계가 있다고 하는 경우가 있고 지자체 의원이나 높은 분을 알고 있다고 금전을 요구하사는 사례가 있습니다. 그러나 개발행위는 법의 의하여 집행되기 때문에 이런 분들을 유의해야 합니다. 법치행정에 맞는 개발만 가능하고 이에 따라 담당 공무원과 협의하고 진행하는 것이 가장 빠릅니다.

개발행위는 전문 행정사에게 인허가를 의뢰하는 것이 가장 빠른 방법입니다.

 

서울시립대학교 법학 박사 과정

전문행정사 이효종 010 2284 9395

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