1. 행정재산이란?
“공유재산”이란 지방자치단체의 부담, 기부채납(寄附採納)또는 법령에 따라 지방자치단체의 소유로 된 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 재산을 말하며, 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제5조).
행정재산의 종류는 다음과 같습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제5조제2항).
1) 공용재산
지방자치단체가 직접 사무용·사업용 또는 공무원의 거주용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설 중인 재산
2) 공공용재산
지방자치단체가 직접 공공용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설 중인 재산
3) 기업용재산
지방자치단체가 경영하는 기업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 거주용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설 중인 재산
4) 보존용재산
법령·조례·규칙에 따라 또는 필요에 의하여 지방자치단체가 보존하고 있거나 보존하기로 결정한 재산
2. 교환사유
원칙적으로 행정재산은 처분을 할 수 없으나, 예외적으로 공유재산 또는 사유재산과 교환하여 그 교환받은 재산을 행정재산으로 관리하려는 경우에는 교환할 수 있습니다(「국유재산법」 제27조제1항제1호).
이때 행정재산의 교환에 대해서는 일반재산의 교환에 대한 규정을 준용하도록 하고 있습니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 「국유재산법 시행령」 제19조제1항).
교환하는 재산은 “서로 유사한 재산”이어야 합니다. 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 서로 유사한 재산이 아니어도 됩니다(「국유재산법」 제27조제2항, 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제1항).
3. 공유재산과 교환하는 경우
1) 공유재산과 교환하려는 경우에는
「국유재산법 시행령」 제42조제1항(예정가격의 결정)에도 불구하고 중앙관서의 장등과 지방자치단체가 협의하여 개별공시지가로 산출된 금액이나 하나 이상의 감정평가업자의 평가액을 기준으로 하여 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제6항).
2) 새로운 관사를 취득하기 위하여 노후화된 기존 관사와 교환하는 경우
이때 “서로 유사한 재산의 교환”이라 함은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다(「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제2항).
3) 토지를 토지와 교환하는 경우
4) 건물을 건물과 교환하는 경우
양쪽 또는 어느 한 쪽의 재산에 건물(공작물을 포함)이 있는 토지인 경우에 주된 재산(그 재산의 가액이 전체 재산가액의 2분의 1 이상인 재산을 말함)이 서로 일치하는 경우
5) 동산(動産)을 동산과 교환하는 경우
4. 교환의 금지요건
중앙관서의 장 등은 행정재산이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환해서는 안 됩니다(「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제3항 본문).
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 그 처분이 제한되는 경우
2. 장래에 도로·항만·공항 등 공공용 시설로 활용할 수 있는 재산으로서 보존·관리할 필요가 있는 경우
3. 교환으로 취득하는 재산에 대한 구체적인 사용계획 없이 교환하려는 경우
4. 한쪽 재산의 가격이 다른 쪽 재산 가격의 4분의 3(「국유재산법」 제54조제1항제2호에 따른 교환인 경우에는 2분의 1을 말함) 미만인 경우. 다만, 교환 대상 재산이 공유재산인 경우는 제외합니다.
5. 교환한 후 남는 국유재산의 효용이 뚜렷하게 감소되는 경우
6. 교환 상대방에게 건물을 신축하게 하고 그 건물을 교환으로 취득하려는 경우
7. 그 밖에 국유재산 처분기준(「국유재산법」 제9조제4항제3호)에서 정한 교환제한대상에 해당하는 경우
다만, 위의 3. 또는 4.에 해당하는 행정재산이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제57조제3항 단서·제4항).
(1) 사유재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우
(2) 국가의 점유로 인하여 해당 사유재산의 효용이 현저하게 감소된 경우
5. 교환의 절차적 요건
행정재산을 교환할 때 그 상대방은 교환계약 체결 전에 그 대상재산에 소유권 외의 권리가 설정되어 있으면 그 권리를 소멸시키고 그 대상재산에 관한 각종 세금과 공과금을 모두 내야 합니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제5항, 「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제37조제1항).
중앙관서의 장은 행정재산을 교환하려는 경우에는 교환목적, 교환대상자 등 다음의 사항을 명백히 하고, 그 적정 여부를 확인하여야 합니다. 이 경우 중앙관서의 장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 재산의 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도를 확인하여야 합니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제5항, 「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제37조제2항).
1) 재산의 표시
2) 교환 목적
3) 교환대상자의 성명 및 주소
4) 같은 시점의 평정가격과 그 평정조서
5) 교환자금과 그 결제방법
6) 교환 조건
등기부 등본 및 지적공부(「국유재산법」 제42조제1항에 따라 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자에게 제출하는 경우로 한정함)
7) 교환으로 취득하려는 재산이 환지예정지인 경우에는 환지예정지로 확정된 것을 증명하는 서류
8) 건축물현황도 등 필요한 도면
9) 교환으로 취득할 재산의 토지이용계획 확인서
10) 총괄청과의 협의
중앙관서의 장은 동산과 동산을 교환하려는 경우에는 미리 총괄청과 협의해야 합니다(「국유재산법 시행령」 제57조제7항).
11) 교환계약서의 작성
중앙관서의 장은 행정재산을 교환할 때에는 「국유재산법 시행규칙」 별지 제10호서식의 국유재산 교환계약서를 작성하여야 합니다(「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제38조).
12) 교환자금의 납부
행정재산의 교환자금 납부에 관하여는 일반재산 매각대금 납부의 예에 따라 납부합니다(「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제39조).
13) 차액의 대납
행정재산을 교환할 때 쌍방의 가격이 같지 아니하면 그 차액을 금전으로 대납(代納)하여야 합니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 제54조제3항).
6. 행정재산 전문 행정사
행정재산의 교환은 일반재산의 교환보다 상당히 엄격한 기준이 적용됩니다. 엄밀히 말하면 행정재산의 용도폐지나 매수신청과 같이 동일하게 매우 어려운 업무입니다. 행정재산의 모든 업무가 가능하기 위해서는 공익사업을 목적으로 할 때 가능합니다. 다만, 행정재산으로 인하여 불가피하게 피해를 받을 경우도 해당할 수 있으며, 해당 기관 담당자에게 전화로 문의하면 대부분은 부정적으로 표현하는 경우가 많으니 전문 행정사와 상담하시고 처리하시길 바랍니다.
행정재산의 문제해결이 필요하시면 전문 행정사에게 도움을 받으시면 편리합니다.
서울시립대학교 법학 박사 과정
전문행정사 이효종 010 2284 9395